MANAJEMEN KEUANGAN - PENGERTIAN, TUJUAN, AKTIVITAS, DAN FUNGSI MANAJEMEN KEUANGAN

Berisi resume PSAK 13 terkait dengan properti investasi. Semoga bermanfaat!

PENDAHULUAN 

1. Tujuan 

Pernyataan ini bertujuan Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait. 

2. Ruang Lingkup 

Pernyataan ini diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi. 

3. Definisi 

Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan—atau bagian dari suatu bangunan—atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau penyewa sebagai asset hak guna) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 

1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 

2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Karena jika suatu properti masuk ke kategori yangpertama maka dia kategorinya adalah asset tetap. Lalu jika masuk kriteria yang kedua, maka itu masuk ke asset lancer, yaitu persediaan. 

4. Klasifikasi Properti sebagai Properti Investasi atau Properti yang Digunakan Pemilik 

PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan pemilik. Properti yang digunakan pemilik adalah Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. (sewa pembiayaan yaitu mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat terkait dengan suatu kepemilikan suatu asset).

1) Contoh Properti Investasi 

a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari

Misalnya, Pak A memiliki sebidang tanah, tanah tersebut tidak dia jual maupun untuk kegiatan usahanya. Dia hanya akan menjual tanah tersebut jika harga tanah mengalami kenaikan. Tanah tersebut termasuk kriteria properti investasi. 

b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.) 

c. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. 

d. Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Misalnya, PT A menyewa gedung PT B melalui sewa pembiayaan lalu. Setelahnya gedung tersebut disewakan kembali ke PT C oleh PT A melalui sewa operasi. Bagi PT A, gedung tersebtu merupakan properti investasi. 

e. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.

2) Contoh Bukan Properti Investasi 

a. Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual → Persediaan Properti (lihat· PSAK 14) 

b. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga → kontrak konstruksi 

c. Properti yang digunakan sendiri , termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan. 

d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. 

3) Klasifikasi Properti Investasi 

Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain tidak memeuhi kriteria properti investasi. Maka pencatatannya dapat dilakukan dengan 2 cara: 

1. Dapat dijual terpisah, yaitu entitas mencatatnya secara terpisah. Jika dalam satu properti tersebut antara properti investasi dan bukan properti investasi dapat dijual terpisah, maka entitas mencatatnya secara terpisah. 

2. Tidak Dapat dijual terpisah. Jika dalam satu properti tersebut antara properti investasi dan bukan properti investasi tidak dapat dijual tepisah, Entitas hanya dapat mencatat sebagai properti investasi jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan. 

Jika entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan, maka pencatatannya dalam laporan keuangan adalah

1. Dalam laporan keuangan konsolidasi. Properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup. 

2. Dalam laporan keuangan individual. Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, penyewa mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya. 

PENGAKUAN 

Properti investasi yang dimiliki diakui sebagai asset jika dan hanya jika: 

1. Terdapat kemungkinan besar bahwa manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke Entitas, dan 

2. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal. Dapat dikatakan diukur secara andal ini jika variabilitas dalam rentang pengukuran nilai wajar yang rasional untuk asset tersebut adalah signifikan. 

Entitas mengevaluasi berdasarkan prinsip pengakuan atas seluruh biaya perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan ini termasuk biaya yang terjadi pada saat memperoleh properti investasi, dan biaya yang terjadinya setelahnya, yg digunakan untuk menambah, mengganti bagian properti atau meperbaiki properti. 

PENGUKURAN SAAT PENGAKUAN 

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. (Biaya perolehan properti investasi yang dibeli itu meliputi harga pembelian, dan pengeluaran yang dapat distibusikan secara langsung. Contoh pengeluaran yang dapat distribusikan langsung adalah biaya jasa hukum, pajak pengeluaran dan biaya transaksi). Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. 

PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN 

Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian). 

• Model nilai wajar Pengukurannya, nilai tercatat = nilai properti pada tanggal pelaporan. 

Selisih perubahan nilai diakui dalam laporan laba/rugi komprehensif, asset properti investasi tidak disusutkan. 

• Model biaya Setelah diakui, properti investasi dicatat sebagai biaya perolehan properti investasi Pengukurannya, nilai tercatat = biaya perolehan properti investasi – Akumulasi penyusutan properti investasi – akumulasi rugi penurunan properti investasi

PENGALIHAN 

Entitas mengalihkan properti ke, atau dari, properti nvestasi jika hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: 

1. Dimulainya penggunaan oleh pemilik, atau pengembangan untuk penggunaan oleh pemilik, untuk dialihkan dari properti investasi menjadi properti yang digunakan oleh pemilik. 

2. Dimulainya pengembangan untuk dijual. Untuk dialihkan dari properti investasi menjadi persediaan. 

3. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik. Untuk dialihkan dari properti yang digunakan pemilik menjadi properti investasi. 

4. Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, untuk dialihkan dari persediaan menjadi properti investasi 

PELEPASAN 

Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari lap posisi keuangan) pada saat: 

1. Pelepasan atau 

2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang diharapkan dari pelepasan. 

PENGUNGKAPAN 

Entitas mengungkapkan: 

a. apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya. 

b. apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan, kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. 

c. Jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk: 

i. penghasilan rental dari properti investasi; 

ii. beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental 

iii. beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan 

iv. perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi